物管企业在资本市场正表现出不同的两面。

一面是上市物企“私有化”势头正在扩大，年内或将有两家私有化退市物企。

而另一面，年内仍有两家物企成功上市，且两家新上市物企上市首日股价至今均上涨，另有6家递表企业排队IPO。

在资本市场波动的情况下，多数物企因业绩下滑、市场环境变化等面临股价下跌的压力，同时物业股流动性变差，65家上市物企中有近九成换手率低于1%。

在这一背景下，对于一些股价下行、换手率低、成本高的上市物业企业，选择私有化退市未尝不是一件好事。企业可以节省资源并合理分配至相关业务投入；也可以避免市场波动造成的焦虑，从而静下心来打好内功。

不过，物企私有化对未上市物企的情绪有所影响。

近日，融信服务发布公告称，拟以协议安排方式将公司私有化并撤销上市地位。

从私有化的原因来看，主要有三方面：股份交易问题，上市平台难以作为长期发展的有效资金来源；减轻资本市场压力，通过私有化可摆脱资本市场的约束和压力，更加灵活地进行集团内部整合和战略调整，以应对行业环境的变化；优化决策效率，以期在未来的竞争中占据更有利的位置。

从近几年来物企上市情况来看，2019年至2021年物企掀起赴港上市热潮，三年内共计43家物企成功上市，其中2020年成功上市的物企数量达到18家。

2022年以后，受地产关联方拖累，上市物企市值不断缩水，截止2023年12月31日，57家样本企业总市值为2081亿元，同比下滑43.3%，较2021年（5047亿元）下降58.8%。物企上市热情减弱，递表物企或主动撤退或被动出局，2022年至2023年两年仅有10家物企上市。

2024年至今，泓盈服务和经发物业两家物企成功登陆港交所，两家企业均是在去年首次递表，至此，物管行业上市企业总数为67家。

从递表企业来看，已递表尚未上市的物企目前有6家。上市物企私有化必然会对未上市物企的情绪有所影响。

近年来，物企在股市的形势较为复杂。从整体来看，物企股价涨跌分化明显，多数物企因业绩下滑、市场环境变化等面临股价下跌的压力。

据统计，截至2024年11月29日，66家上市物业股首日至今股价下跌的物业股有51家，占比77.2%，其中下跌0%-50%的有15家，下跌50%-100%的有36家。

66家上市物企股价较上市首日上涨的有15家，其中涨幅100%以上有7家，涨幅50%-100%有1家，涨幅0%-50%有7家。

从物业股流动性来看，剔除停牌物业股，截至2024年11月29日，65家上市物企中，仅有1家企业2024年日均换手率高于7%，2家企业换手率为3%-7%之间，3家企业换手率为1%-3%；剩余59家企业换手率低于1%，占比90.8%。

一般情况下，当股票换手率低于1%之时，说明股票极度低迷，活跃度太低，买卖流通性太差；当股票换手率在1%~3%之间，说明股票属于正常活跃度；当股票换手率3%~7%之间，说明股票相对活跃，参与买卖的投资者比较多，流通性较强。

物业股流动性差是上市物企选择私有化的重要原因。近年来物业股整体面临估值压力，市盈率相对较低，市场对其价值重估仍在进行中，投资者对物业股的投资信心不足，交易意愿受到抑制，进而导致流动性降低；同时随着房地产市场的调控政策、市场波动等会对物业股产生影响，减少对物业股的投资，降低其流动性。

在当前房地产市场环境下，物企作为有相对稳定的收入和独立运营的第二增长曲线，甚至在一定程度上反哺地产，这也是不少地产母公司对上市物企私有化的一大原因。

但实际上，并非所有物企都适合私有化。

从核心指标上来看，剩余募集资金大于私有化金额的企业最可能被私有化。这意味着在进行私有化交易的过程中，公司原本募集的资金在扣除私有化所需的金额之后，还有剩余的部分。这也给了企业进行私有化操作的资金基础。

上市物企私有化之后对企业本身的影响主要体现在两方面：

首先，物业企业回归母公司附属，可深化地物协同。完成私有化之后，可以更好地专注于长期战略，更加精准地进行地产与物业之间的资源共享和整合。从母公司并表角度看，私有化将进一步提高物业企业对公司归母净利润的贡献水平，更有利于进一步稳定地产企业的现金流。

其次，维稳地产企业股价，并拓展地产企业转型空间。物业管理业务具有较强的抵御周期波动等属性，具备长期的潜力和增长的韧性，对于已经拉响红色警报业绩表现的地产公司，这些特性正好成为谋求转型的着力点。此外，置入物业管理服务，在延伸房地产业务产业链背后，地产母公司或许还存在着维护股价的打算。

对于行业而言，上市物业企业私有化必然会对一些未上市物企的情绪有所影响，尤其是仍依附于地产集团之下的头部物企。

未来计划上市的公司，因面临增量市场萎缩、存量市场内卷、物业费下降、拓展难度大等因素，除了要把物业作为一个单独业务板块大力发展并推向上市之外，从物业配合产品力+服务力角度看，在不上市的前提下一起开展联动，或许效果更好、也更为长久。

私有化与维持上市地位，并没有优劣之分，只有适合不适合，而且根据企业发展战略的变化，每个阶段所适合采取的措施也不同，需要因时因势而异，如果成本高、融资功能缺失，私有化退市或许是更有利的选择，能够更加灵活地进行集团内部整合和战略调整，以应对行业环境变化。

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